Actualiteiten

Stijging huurprijzen op basis van huursombenadering

De Eerste Kamer heeft op 13 april 2016 het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt aangenomen. Het wetsvoorstel beoogt een meer passend aanbod van huurwoningen te creëren in zowel de sociale- als vrije huursector door enerzijds de gemiddelde stijging van de huursom per woningcorporatie te limiteren (de zogenaamde huursombenadering) en anderzijds door verruiming van de wettelijke mogelijkheden om huurcontracten voor korte bepaalde tijd af te sluiten.

De huursombenadering moet de soms grote verschillen in huurprijzen tussen bestaande en nieuwe huurcontracten tegengaan, de verhouding tussen de kwaliteit en huurprijs verbeteren, "scheefwonen” bestrijden en leiden tot een betere doorstroming.

De huursombenadering wordt ingevoerd per 1 januari 2017. Dat betekent dat op 1 juli 2016 de inkomensafhankelijke huurverhoging nog geldt.

Gemiddelde huurprijsstijging per woningcorporatie (huursombenadering)

In aansluiting op het Sociaal Huurakkoord is in het wetsvoorstel opgenomen dat de gemiddelde huursom per woningcorporatie mag stijgen met maximaal het niveau van de inflatie plus één procent. De verhoging van huurprijzen bij nieuwe huurcontracten voor vrijkomende woningen (huurharmonisatie) wordt eveneens meegenomen in de berekening van deze huursom, ook indien de huurprijs na de verhoging uitkomt boven de liberalisatiegrens welke tot en met 2018 wordt bevroren op het huidige niveau van € 710,68 per maand. Ook de inkomensafhankelijke huurverhoging telt mee voor de gemiddelde verhoging van de totale huursom, tenzij de extra opbrengsten worden gebruikt voor investeringen. 

Verhoging van individuele huurprijzen

Binnen de grens van de gemiddelde stijging van de totale huursom per woningcorporatie van inflatie plus één procent mogen woningcorporaties op individueel niveau jaarlijks de huurprijs verhogen tot maximaal de inflatie plus 2,5%. Op deze manier kunnen relatief lage huurprijzen meer dan gemiddeld verhoogd worden, zodat een betere prijs/kwaliteitsverhouding ontstaat.

Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur geldt een maximale huurverhoging van de inflatie plus 4% op basis van een jaarlijkse inkomenstoets. Deze maatregel stimuleert de doorstroming van "scheefwoners” naar een duurdere woning en begrenst tegelijkertijd de mogelijkheden van woningcorporaties om al te veel woningen te liberaliseren. De inkomenstoets geldt niet voor huurders die de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt.

Particuliere verhuurders van gereguleerde woningen zijn enkel gebonden aan de gelimiteerde verhogingen op individueel niveau. De huursombenadering geldt voor deze verhuurders niet.

Gevolgen voor huurprijsbeleid van woningcorporaties

De huursombenadering heeft voor woningcorporaties tot gevolg dat zij voor de keuze worden gesteld tussen het gematigd optrekken van de huurprijs van een groter aantal woningen of het fors optrekken van de huurprijs bij enkele woningen. De limiet van de huurprijsverhogingen betreft immers de totale maximale huursom.

De verhuurder kan er daarnaast voor kiezen om meer gebruik te maken van de ruimte voor jaarlijkse huurverhoging en minder van de ruimte voor harmonisatie, of andersom, zolang de totale gemiddelde huurstijging maximaal inflatie plus één procent bedraagt.

Het meetellen van de volledige huurstijging bij harmonisatie zal ook gevolgen hebben voor het aantal woningen van toegelaten instellingen dat met een geliberaliseerde huurprijs wordt verhuurd. Er blijft binnen de toegestane huursom minder ruimte over om bij nieuwe verhuringen een meer marktconforme huur te vragen. Een verhuring van een woning middels een geliberaliseerde huurovereenkomst, dat wil zeggen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens van € 710,-, gaat vanwege de begrenzing ten koste van harmonisatie van andere opnieuw te verhuren woningen.

Dit bericht is geplaatst op Donderdag 30 juni 2016 .

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met: