Actualiteiten

schriftelijkheidseis koopovereenkomst woning

De Hoge Raad heeft op 9 december 2011 zich bij een cassatie in het belang van de wet gebogen over de schriftelijkheidseis bij de koop van een woning. 

Cassatie in het belang van de wet betekent dat de Hoge Raad op verzoek van de procureur-generaal bij de Hoge Raad oordeelt over een rechtsvraag, zonder dat één van de procespartijen het cassatieberoep bij de Hoge Raad heeft aangetekend. De procureur-generaal vond het nodig dat de Hoge Raad een oordeel velde over deze materie in het belang van de rechtsontwikkeling.  

Op grond van artikel 7:2 lid 1 BW dient de koop van een woonhuis tussen een particuliere koper schriftelijk aangegaan te worden. In de praktijk komt, voordat partijen een koopovereenkomst sluiten, doorgaans eerst een "mondeling akkoord" tot stand. Indien en voor zover dit akkoord voldoende elementen bevat om een koop in de zin van de wet op te leveren (prijs, leverdatum, aanduiding van de woning) is er sprake van een mondelinge koopovereenkomst die evenwel niet aan de vormvereisten van artikel 7:2 lid 1 BW voldoet. Immers, de koopovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd, zoals voorgeschreven. De vraag is of het ontbreken van de schriftelijkheidseis louter strekt tot bescherming van de particuliere koper, dan wel de schriftelijkheidseis meer doeleinden dan uitsluitend de particuliere koper dient. Dient de schriftelijkheidseis ter voorkoming van haastige spoed ook ter bescherming van de (particuliere) verkoper. 

In de zaak die aan de orde was in het arrest van de Hoge Raad weigert de verkoper de schriftelijke overeenkomst te ondertekenen, nadat met koper mondeling akkoord was bereikt over de inhoud van de koopovereenkomst. De Hoge Raad hakt de knoop door en presenteert de nieuwe rechtsregel: "Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt" (zie r.o. 3.8). 

De Hoge Raad stelt zich derhalve op het standpunt dat de bedoeling van de wetgever met de schriftelijkheidseis is geweest de particuliere partijen te beschermen tegen haastige spoed. 

Het voorgaande betekent overigens dat indien de verkopende partij geen particulier is, maar bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, overheid of woningcorporatie, deze geen beroep zal kunnen doen op het ontbreken van de schriftelijke vastlegging van het mondeling bereikte akkoord over de inhoud van de koopovereenkomst. Deze beperking vloeit voort uit de omstandigheid dat de particuliere koper van een woning op grond van de wet drie dagen bedenktijd heeft. De schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst doet de drie dagen bedenktijd voor de koper ingaan. 

De gedachte is dat het onredelijk zou zijn om een particuliere verkoper te confronteren met deze bedenktijd voor de koper als hij zelf niet in de gelegenheid is om het beginpunt van die bedenktijd al dan niet te kunnen laten ingaan.  

Aangezien de professionele verkoper een dergelijke bescherming, volgens de Hoge Raad, niet behoeft, is het onderscheid door de Hoge Raad gemaakt tussen de particuliere en professionele verkoper. 

Het voorgaande betekent dat zowel de particuliere koper als verkoper niet gehouden zijn om een mondeling akkoord schriftelijk vast te leggen. Indien en voor zover zij weigeren om een mondeling akkoord schriftelijk vast te leggen kunnen zij daartoe niet bij vonnis van een rechter gedwongen worden. Evenmin kunnen zij gehouden worden tot vergoeding van enige schade.

Dit bericht is geplaatst op Vrijdag 29 augustus 2014 .

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met: