Actualiteiten

Nieuw ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte

De Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ) heeft een nieuwe model Huurovereenkomst Woonruimte gepubliceerd. Zoals te doen gebruikelijk bestaat het model uit de Huurovereenkomst Woonruimte 2017 en de daarbij behorende Algemene Bepalingen Woonruimte 2017. Dit model betreft een aanpassing van de model huurovereenkomst uit 2003. De aanpassingen zijn met name doorgevoerd naar aanleiding van recente wetswijzigingen. Die zien op de mogelijkheid van tijdelijke verhuur, verhuur aan specifieke groepen en onderverhuur van woningen. Het model en de bijlagen kunt u hier downloaden. 

De Raad voor Onroerende Zaken hanteert model huurovereenkomsten voor Woonruimte, Winkelruimte, Kantoorruimte en Autoboxen/Parkeerplaatsen. De ROZ-modellen worden in de (ver)huurpraktijk veelvuldig gebruikt. 

Mogelijkheden voor tijdelijke verhuur

De belangrijkste wijzigingen in de Huurovereenkomst Woonruimte betreffen de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (per 1 juli 2016) is de mogelijkheid ontstaan om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder de wettelijke huurbescherming geniet. In de nieuwe model huurovereenkomst is deze wijziging verwerkt, doordat in het model vier opties zijn opgenomen, waaruit huurder en verhuurder kunnen kiezen afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst: 

1.      verhuur voor onbepaalde tijd; 
2.      verhuur voor onbepaalde tijd met een minimum van twaalf maanden;
3.      verhuur voor bepaalde tijd voor maximaal twee jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) en vijf jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte); 
4.      verhuur voor bepaalde tijd langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) en langer dan vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte). 

Verhuur aan bepaalde doelgroepen

Naast deze opties is in de nieuwe model huurovereenkomst de mogelijkheid opgenomen om een woning te verhuren aan wettelijk bepaalde doelgroepen zoals gehandicapten, ouderen, jongeren jonger dan 28 jaar, studenten, promovendi en grote gezinnen. In de wet is de mogelijkheid voor de verhuurder opgenomen om huurovereenkomsten met deze doelgroepen op te zeggen als de huurder niet meer voldoet aan de criteria van de betreffende doelgroep. Als opzeggingsgrond kan dan een beroep gedaan worden op dringend eigen gebruik. 

Overlast en onderverhuur

In de nieuwe model huurovereenkomst wordt ook de mogelijkheid gecreëerd om overlast die wordt veroorzaakt door de onderverhuur van de woning, aan te pakken. Daarbij heeft men met name het oog op onderverhuur via AirBnB en gelijksoortige organisaties en websites. Daartoe is in artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen opgenomen dat het huurder, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, niet is toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven, waaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension en het tijdelijk in gebruik geven. In artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen wordt expliciet verwezen naar AirBnB of daarmee vergelijkbare organisaties. 

In artikel 11.1 sub d van de nieuwe model huurovereenkomst is een specifieke boetebepaling voor onderverhuur opgenomen.  Waarschijnlijk heeft men deze bepaling opgenomen vanwege de grote vlucht die tijdelijke verhuur via AirBnB of soortgelijke organisaties en websites neemt en vanwege het feit dat jurisprudentie op dit vlak nog niet eenduidig is. 

Boetebepalingen

Naast de hierboven genoemde boetebepaling die ziet op onderverhuur, zijn in artikel 11.1 van de Huurovereenkomst boetebepalingen opgenomen die onder andere zien op de wijze van gebruik, de inrichting en het onderhoud van de tuin, het melden van (dreigende) schade, het gebruik van algemene ruimten (in geval van appartementsrechten), overlast door huisdieren, het veroorzaken van andere overlast, het niet betalen van de waarborgsom, het overtreden van de regels met betrekking tot het aanbrengen van wijzigingen aan het gehuurde, en de wijziging van de bestemming van het gehuurde.  

In het verleden waren boetebedingen opgenomen in de Algemene Bepalingen. Thans is het boetebeding in de huurovereenkomst zelf opgenomen en is de formulering zo gekozen, dat deze in lijn is met Europese jurisprudentie. 

Naar mijn mening is sprake van een welkome aanpassing van het ROZ-model Woonruimte. Als u vragen hebt over het model en de toepassing daarvan, bent u van harte welkom contact met mij op te nemen.

Dit bericht is geplaatst op Vrijdag 12 mei 2017 .

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met: