Actualiteiten

Curator persoonlijk aansprakelijk bij schending onderhuurverbod bij doorstart

In geval een huurder van commercieel vastgoed failliet gaat, heeft zowel de curator als de verhuurder op grond van de Faillissementswet de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen. De daarbij geldende opzegtermijn bedraagt drie maanden. Dat betekent dat een verhuurder vaak pas na drie maanden weer over zijn bedrijfsruimte kan beschikken.

Curator gebruikt of verhuurt de bedrijfsruimte:

In de praktijk gebeurt het regelmatig dat de curator van de failliete huurder in de commerciële bedrijfsruimte nog activiteiten wil uitoefenen of laat uitoefenen. Het kan zijn dat de curator zelf de aanwezige voorraad in de winkel (laat) uitverkopen. Regelmatig is het echter zo dat de voorraad in een winkel verpand is aan een bank en deze vanuit de winkelruimte een faillissementsverkoop wil houden. De bank of een door de bank ingeschakelde derde (een veilinghuis) huurt dan de winkel onder van de curator.  Daarnaast komt het voor dat een curator een bedrijfsruimte onderverhuurt aan een derde die de gefailleerde onderneming wil doorstarten. 

In huurovereenkomsten dan wel de op een huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen, is echter vaak een onderhuurverbod opgenomen.

Onderhuurverbod geldt ook voor de curator:

In het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 maart 2017, (ECLI:NL:GHARL:2017:2116) was aan de orde de vraag of de curator, nadat hij de huurovereenkomst had opgezegd op grond van artikel 39 van de Faillissementswet, tijdens de opzegtermijn van drie maanden de winkelruimte mocht onderverhuren aan een derde. Dit terwijl in de huurovereenkomst althans de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen een onderhuurverbod was opgenomen. 

Het gerechtshof oordeelt dat dit niet is toegestaan. Het gerechtshof oordeelt dat de curator onzorgvuldig heeft gehandeld ten opzichte van de eigenaar/verhuurder van de winkelruimte, door deze niet om toestemming voor onderverhuur te vragen. Bij de beoordeling van de vraag of de curator zich jegens de eigenaar/verhuurder onzorgvuldig van zijn taak had gekweten, neemt het gerechtshof in aanmerking dat de curator, naast het feit dat hij de winkelruimte ten onrechte aan een derde ter beschikking had gesteld en ondanks het feit dat de curator daartoe de mogelijkheid had, aan de eigenaar/verhuurder geen enkele waarborg heeft verstrekt voor de nakoming van de verplichtingen uit de gedurende de opzeggingsperiode nog lopende huurovereenkomst.  

Ook acht het gerechtshof het onzorgvuldig dat de curator de eigenaar/verhuurder niet in een vroeg stadium heeft laten weten dat een doorstart in onderzoek was, maar dat hij, ondanks verzet van de eigenaar/verhuurder tegen ingebruikgeving van de winkelruimte aan een derde en diens herhaalde verzoeken om informatie over en contact met de potentiele nieuwe huurder, pas informatie heeft verstrekt toen hij de winkelruimte al aan de derde ter beschikking had gesteld en derhalve onderhuurafspraken met die derde had gemaakt.

Curator onzorgvuldig gehandeld en persoonlijk aansprakelijk:

Het gerechtshof acht het handelen van de curator dermate onzorgvuldig, dat het gerechtshof de curator een persoonlijk verwijt maakt van zijn onzorgvuldig handelen en dat zij de curator persoonlijk aansprakelijk acht voor de door de eigenaar/verhuurder geleden schade. Dat betekent dat de eigenaar/verhuurder zijn schade rechtstreeks op de curator kan verhalen.

Faillissement leidt tot schade voor de verhuurder:

Als verhuurder van commerciële bedrijfsruimte lijdt u vaak schade in geval van faillissement van een huurder. Vaak bestaat op de datum van faillissement reeds een huurachterstand en is het maar de vraag of die huurachterstand ooit nog wordt voldaan. Daarnaast is het maar de vraag of u de huurpenningen over de in de Faillissementswet neergelegde opzegtermijn van drie maanden ontvangt (ook al betreffen die huurpenningen boedelschuld). Vaak krijgt de verhuurder een bedrijfsruimte terug die in slechte staat verkeert en waarin hij moet investeren om deze in verhuurbare staat te brengen. Daarnaast wordt een verhuurder vaak geconfronteerd met een bepaalde periode van leegstand.

Voor een verhuurder is het dan extra vervelend als de curator gedurende de drie maanden opzegtermijn de bedrijfsruimte onderverhuurt, daarvoor huurpenningen ontvangt, doch deze niet hoeft af te staan aan de verhuurder.

Advies voor de verhuurder:

Indien een verhuurder van commerciële bedrijfsruimte derhalve met een faillissement van een huurder wordt geconfronteerd, en in de huurovereenkomst een onderverhuurverbod is opgenomen, dient de verhuurder zich te vergewissen van de situatie ter plaatse en te beoordelen of de curator dan wel een derde de bedrijfsruimte blijft gebruiken, ondanks het feit dat de huurovereenkomst is opgezegd. Het is zaak om in dat geval snel aan te kloppen bij de curator dan wel een derde aan wie de curator de bedrijfsruimte heeft onderverhuurd, en met deze partijen afspraken te maken, bijvoorbeeld over het betalen van huur tijdens de opzegtermijn. Een curator en de derde hebben vaak een financieel belang bij de voortzetting van het gebruik en zullen derhalve genegen zijn om met een verhuurder te onderhandelen. 

Een verhuurder doet er in dat geval goed aan om zich te vergewissen van de inhoud van de huurovereenkomst, zich door een advocaat te laten adviseren over de ontstane situatie en over de inhoud van de met een curator of een derde te maken afspraken over onderverhuur.

Dit bericht is geplaatst op Maandag 8 mei 2017 .

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met: