Actualiteiten

Is een beding in de huurovereenkomst dat huurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning heeft nietig?

Het Hof Amsterdam heeft op 2 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) hierover een uitspraak gedaan. De verhuurder van de sociale huurwoning heeft het ernstige vermoeden dat de huurder niet het hoofdverblijf in het gehuurde heeft. In de van de huurovereenkomst deel uitmakende Algemene Bepalingen is bepaald dat huurder het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf bewoont en er zijn hoofdverblijf heeft en dat de bewijslast van het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde op de huurder rust.

 

De huurder heeft in de procedure het verweer gevoerd dat deze bewijsclausule in de Algemene Bepalingen oneerlijk is in de zin van de Europese (consumenten) Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993. Het Hof oordeelt dat op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van haar stelling in beginsel rust op de verhuurder.

 

Verhuurder dient te bewijzen dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde en derhalve tekortschiet in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. De vraag is of omkering van de bewijslast op grond van de Algemene Bepalingen in de gegeven omstandigheden oneerlijk is.

 

Het Hof overweegt dat de verhuurder in bewijsnood verkeert inzake het hoofdverblijf van de huurder omdat dat bij uitstek feiten zijn die geheel in de sfeer van de huurder liggen. Daarnaast overweegt het Hof dat de woning een schaarse huurwoning betreft waarvoor lange wachtlijsten bestaan. Het is, aldus het Hof, hoogst onbillijk vanuit een oogpunt van goede volkshuisvesting en ook vanuit een goed woon- en leefklimaat ongewenst dat de sociale huurwoning onnodig leegstaat.

Daartegenover overweegt het Hof dat een omkering van bewijslast op de indicatieve lijst van de Richtlijn staat en dat zo'n bewijsbeding derhalve afbreuk kan doen aan de dwingendrechtelijke huurbescherming welke de huurder op grond van de Nederlandse wet toekomt. Uiteindelijk oordeelt het Hof dat het bewijsbeding in de Algemene Bepalingen nietig is, maar het lijkt erop dat aan die nietigheid tegemoetgekomen wordt via een verzwaarde stel- of motiveringsplicht, waaraan de verhuurder in casu voldaan heeft, waardoor de huurder toch de (tegen)bewijslast opgelegd krijgt. De huurder dient het tegenbewijs te leveren.

 

Conclusie is dat het erop lijkt dat een beding in de huurovereenkomst (of de daarvan deel uitmakende Algemene Voorwaarden) dat huurder dient te bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf houdt in de gehuurde woning, wegens strijd met de Europese Richtlijn 93/13/EEG, tot bescherming van de consument, nietig is. Indien en voor zover er een vermoeden bestaat dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurd heeft zal de verhuurder daaromtrent zodanige feiten en omstandigheden moeten stellen, dat de rechter op grond daarvan de bewijslijst bij de huurder kan leggen.

Dit bericht is geplaatst op Vrijdag 28 juni 2019 .

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met: