Actualiteiten

Schade voorkomen bij faillissement huurder met bankgarantie

De Hoge Raad heeft onlangs bepaald dat een leegstandschadebeding in een huurovereenkomst niet afdwingbaar is tegenover de faillissementsboedel, maar wel tegenover de huurder zelf (zie: HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:278). Dat heeft tot gevolg dat een bankgarantie ook afdwingbaar blijft, zodat een verhuurder de leegstandschade als gevolg van het faillissement kan verhalen op de bankgarantie. De garant (doorgaans een bank) kan zijn regresvordering niet verhalen op de faillissementsboedel. Indien de garant zich desondanks ten koste van boedel verhaald, bijvoorbeeld door verrekening met een contragarantie, kan de curator niet alsnog een vordering instellen tegen de verhuurder op basis van een ongerechtvaardigde verrijking. De bankgarantie kan dus niet door de curator of de bank worden aangetast.

In dit artikel bespreek ik met welke schadeposten een verhuurder te maken kan krijgen bij een faillissement van de huurder en hoe een verhuurder zich kan indekken tegen deze schadeposten door het bedingen van een bankgarantie.

Schade bij faillissement huurder

Bij een faillissement van een huurder kan de verhuurder worden geconfronteerd met verschillende schadeposten. De totale schade hoog kan oplopen. Daarbij moet worden gedacht aan de huurpenningen over de opzegtermijn als gevolg van de tussentijdse beëindiging, de leegstandschade bestaande uit de huurprijzen over de resterende huurperiode en eventuele schade bij de ontruiming en oplevering van het pand.

Huurprijzen over de opzegtermijn

De faillissementswet bepaalt dat de curator van de huurder en de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds kunnen opzeggen als de huurder failleert. De opzegtermijn bedraagt dan maximaal drie maanden. Deze opzeggingsbevoegdheid is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst, zodat geen verplichting tot schadevergoeding bestaat. Deze regel kan niet worden doorbroken door een contractueel beding dat recht geeft op vergoeding van de huurprijzen die verschuldigd zouden zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds zou zijn geëindigd.

De wetgever heeft een afweging gemaakt tussen enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van boedelschulden en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Het resultaat van die afweging is dat de huurprijs vanaf de faillissementsdatum als boedelschuld heeft te gelden en dat de verhuurder géén recht heeft op schadevergoeding wegens gemis van de verdere huurprijzen. De verhuurder wordt dus in zoverre gecompenseerd dat hij met voorrang op de schuldeisers in het faillissement aanspraak maakt op betaling van de huurpenningen vanaf de faillissementsdatum tot de datum van de tussentijdse beëindiging.

Leegstandschade

Uit een uitspraak van de Hoge Raad (HR Romania Beheer) blijkt dat de verhuurder – ondanks het voorgaande – toch aanspraak kan maken op vergoeding van leegstandschade, omdat de regeling van tussentijdse beëindiging bij faillissement van de huurder alleen betrekking heeft op de verhouding tussen de verhuurder en de faillissementsboedel.

Een beding in de huurovereenkomst waarbij de huurder is verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst wegens het faillissement van de huurder is geldig tegenover de gefailleerde huurder zelf. Dat is van belang indien een derde nakoming van dit contractuele beding heeft gegarandeerd, zoals in het geval van een bankgarantie. De verhuurder kan dan jegens de bank aanspraak maken op vergoeding van de leegstandschade tot maximaal de hoogte van de afgegeven garantie.

Opleveringsschade

In beginsel is de huurder aansprakelijk voor de schade die tijdens de huur aan het gehuurde ontstaat, als die schade het gevolg is van een toerekenbaar tekortschieten van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen. De huurder dient het gehuurde na ommekomst van de huurovereenkomst op te leveren in de staat conform de opgemaakte beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst.

Schade aan het gehuurde komt vaak pas aan het licht na het eindigen van de huurovereenkomst en het ontruimen van het pand. Indien de huurovereenkomst eindigt als gevolg van het faillissement van de huurder doet zich de vraag voor of de verhuurder zijn schade bij de curator met voorrang kan verhalen als boedelschuld. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat opleveringsschade geen boedelschuld is. Dat betekent dat de verhuurder slechts een concurrente faillissementsvordering heeft. In de praktijk worden concurrente vorderingen doorgaans maar zelden, laat staan volledig, uitgekeerd. De kans is dus groot dat de verhuurder met lege handen achter blijft.

De verplichting tot ontruiming van het pand na de tussentijdse opzegging door de curator op grond van de faillissement heeft wel te gelden als boedelschuld, omdat deze verplichting is aangegaan door de curator zelf. Als de curator bij de ontruiming schade aanbrengt, is deze schade dus een boedelschuld.

Bankgarantie

Uit het arrest van de Hoge Raad van 17 februari 2017 volgt dat een contractueel leegstandschadebeding in combinatie met een bankgarantie aan de verhuurder vergaande bescherming kan bieden tegen een faillissement van de huurder. Een verhuurder kan daarmee veel schade bespaard blijven. Daarnaast staat er niets aan in de weg dat partijen bedingen dat een bankgarantie ook strekt tot vergoeding van opleveringsschade. Het is wel van belang dat het schadebeding en de bankgarantie correct zijn geformuleerd. Het is ook raadzaam om bestaande huurovereenkomsten en bankgaranties hierop na te kijken.


Dit bericht is geplaatst op Donderdag 16 maart 2017 .

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met: