Actualiteiten

Executoriale verkoop woning in crisistijd

Rechterlijk verbod openbare verkoop woning bij betalingsachterstand hypotheek: moet de bank meer coulance betrachten in tijd van economische malaise?

In 2013 heeft de kortgedingrechter in Amsterdam de aangekondigde openbare verkoop van een woning op het laatste moment verboden. De rechter was van oordeel dat de bank niet het uiterste had gedaan om een executoriale verkoop van de woning te voorkomen, terwijl van de bank in deze economische tijden wel meer coulance mag worden verwacht. Door de executoriale verkoop door te zetten, maakte de bank misbruik van recht, aldus de rechter.

Voor de financiering van een woning is doorgaans een bancaire hypotheeklening benodigd. Ter verkrijging van dergelijke geldlening moet de koper een hypotheekrecht op zijn woning verstrekken. Het hypotheekrecht brengt voor de bank (als hypotheekrechthouder) het zogenaamde ‘recht van parate executie’ met zich (artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek).  

Ingeval een woningeigenaar verzuimt om zijn betalingsverplichtingen tegenover de bank te voldoen, kan de bank in principe op ieder moment – buiten en binnen faillissement – en zonder tussenkomst van de rechter overgaan tot openbare verkoop van de woning door middel van een executieveiling. Wanneer een openbare verkoop door de bank wordt aangekondigd, kan de woningeigenaar een executie kort geding opstarten om zo te proberen de executieveiling van de baan te krijgen. Dat is de woningeigenaar in de hiervoor aangehaalde zaak (vooralsnog) gelukt (Rb. Vzr. Amsterdam 13 mei 2013, LJN: CA0869).  

De woningeigenaar in kwestie liet meermaals een achterstand in de hypotheekbetalingen ontstaan. Uiteindelijk eiste de bank de gehele hypotheeklening op. Vervolgens kondigde de bank de openbare verkoop van de woning aan. Daarop zuiverde de woningeigenaar de betalingsachterstand geheel aan. Dat bleek in dit geval (net) niet te laat te zijn geweest.  

De voorzieningenrechter heeft in haar oordeel meegewogen dat in een tijd (2013), waarin het economisch gezien minder goed gaat met Nederland en veel huizen "onder water staan” – dat wil zeggen: de hypotheekschuld hoger is dan de waarde (opbrengst) van het huis (bij executoriale verkoop) – van een bank meer coulance mag worden verwacht dan in economisch goede tijden. Dat brengt volgens de rechter met zich dat een bank tot het uiterste dient te gaan, voordat zij het middel van een openbare verkoop inzet. Als het redelijkerwijs nog mogelijk lijkt te zijn dat met behulp van een minnelijke regeling een grote restschuld kan worden voorkomen, dan kan het doorzetten van een executieveiling misbruik van recht opleveren: een grondslag om de openbare verkoop te verbieden.  

Dit bericht is geplaatst op Vrijdag 19 juli 2013 .

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met: